دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی

: دفاتر اسناد رسمی

مبحث اول – چگونگی تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی:

دفاتر اسناد رسمی یکی دیگر از نهادهای وابسته به قوه قضائیه است که تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فعالیت مینماید. مطابق قوانین و مقررات ثبتی دفاتر اسناد رسمی می توانند در حدود صلاحیت[1] خود هر گونه اسنادی را تنظیم نمایند و این اسناد اعم از اموال منقول یا غیرمنقول و امتیازات و حقوق قابل انتقال و قراردادها و تعهدات می باشد به عنوان نمونه شخصی درصدد واگذاری آپارتمان مسکونی، یا سرقفلی مغازه خود یا فروش وسیله نقلیه بدیگری است یا می خواهد منزل مسکونی خود را بصورت رسمی و برای مدتی معلوم به غیر اجاره دهد یا اخذ وام و تسهیلات اعتباری از بانکها و ترهین ملک در قبال آنها، تعهد حسن انجام کار برای ادارات، اقرار به وصول طلب و صدها نوع دیگر سند که همگی در دفاتر اسناد رسمی و توسط سردفتر تنظیم می شود و از قدرت اجرایی برخورد بوده و لازم اجرا هستند. [2]

حال اگر سردفتری در تنظیم اینگونه اسناد مرتکب اشتباهی شود نحوه اصلاح این گونه اشتباهات چگونه است و سردفتر به چه طریقی باید این سند را تصحیح نماید آیا خود شخصاً می تواند نسبت به اصلاح اشتباه یا اشتباهات سند اقدام نماید یا باید در حضور صاحبان سند مبادرت به اصلاح اشتباه نماید و در صورتی که خود شخصاً اشتباه مندرج در سند را اصلاح نماید در صورت ادعای طرف متضرر سردفتر چه پاسخی خواهد داشت و چه مسئولیتی برای وی متصور است مطابق شق دوم بند 18 ماده 3 آیین نامه اجرایی  رسیدگی اسناد مالکیت معارض مرجع رفع مشکلات دفاتر اسناد رسمی قبل از تنظیم اسناد اداره امور اسناد ثبت کل (در حال حاضر ادارات ثبت محل) می باشد بنابراین به استناد ماده مزبور سردفتر باید در صورت برخورد با  اشکال قبل از تنظیم سند از ادارات ثبت مشکل خود را استعلام نماید ولی واقعیت این است که ادارات ثبت با حجم تراکم پرونده ها نمی تواند در هر مورد کوچک و بزرگ به دفاتر اسناد رسمی مشاوره بدهند بنابراین با وجود ماده مزبور عملاً این مورد تقریباً امکان پذیر نیست و سردفتران خود بایستی در هر موردی به مواد قانونی مربوطه واقف باشند اما طرح موضوع برای هنگامی است که سردفتر تمامی جوانب قانونی را رعایت نموده حتی اشکالات خود ا از مسئولین ذیربط و همکاران خود پرسش کرده لیکن بعد از تنظیم سند باز با اشتباه مواجه است و متقاضی درخواست اصلاح سند تنظیمی را
می نماید که در این خصوص شق اول بند 18 ماده 3 آیین نامه مقرر نموده که هر گاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید باید ضمن ارسال رونوشت سند و ذکر صریح موارد اشکال یا اشتباه موضوع به رئیس ثبت منطقه گزارش شود تا در صورت اقتضا برای تعیین تکلیف به هیات نظارت گزارش شود.

 

مبحث دوم – نحوه اصلاح اشتباه در سند توسط سردفتر

همان طوریکه ماده 16 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مقرر داشته هیچ سندی را نمیتوان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر آنکه موافق با مقررات باشد . سردفتران اسناد رسمی نمیتوانند اسناد مغایر با قوانین و مقررات را تنظیم نمایند چرا که مطابق ماده 68 قانون ثبت اسناد و املاک هر گاه سندی به واسطه تقصیر یا غفلت مسئول دفتر از اعتبار افتاده باشد مسئول مزبور باید علاوه بر مجازاتهای مقرر از عهده کلیه خسارات وارده بر آیند بنابر این اگر سندی بطور اشتباه توسط سردفتر تنظیم و ثبت دفتر گردید در این مورد بند 69 مجموعه بخشنامه های ثبتی حاکم است که مقرر داشته که هر نوع قلم خوردگی و خدشه در متن اسناد، قبوض اقساطی، خلاصه معاملات و فسخ نامه ها و ثبت دفتر ممنوع است و اوراق مذکور و همچنین ثبت دفتر باید خوش خط و خوانا و با جوهر ثابت تنظیم و به امضاء متعاملین و سردفتر و دفتریار برسد و هر گونه اصلاح عبارتی یا توضیحی لازم باشد باید ذیل اوراق مذکور یا ثبت دفاتر منعکس و به امضاء اشخاص نامبرده برسد چرا که مطابق ماده 62 قانون ثبت، هر گونه تراشیدن و پاک کردن و الحاق کردن به نحوی از انحا در دفاتر ثبت اسناد و املاک ممنوع است کلیه الحاقات و آنچه که به جای کلمات تراشیده و یا در محل پاک شده نوشته شود از درجه اعتبار ساقط خواهد بود بنابراین از مفهوم مخالف بند 69 چنین بر می آید که تا زمانیکه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی به امضاء متعاملین سند یا شخصی که باید سند را امضاء نماید (مانند اسناد تعهد که فقط به امضاء متعهد می رسد یا سند اقرار که صرفاً با امضاء مقر سندیت دارد و یا سایر اسناد مشابه که فقط برای یک طرف ایجاد تعهد می نماید ماده 63 قانون ثبت) نرسیده باشد، سردفتر می تواند بدون حضور امضاء کنندگان هر گونه توضیحی لازم باشد در سند اعمال نماید (حتی اگر سند ثبت دفتر سردفتر شود) و بعد از اصلاح، سند به امضاء اشخاص نامبرده می رسد ماده 62 قانون ثبت  مقرر می دارد طرفین معامله یا وکلای آنها باید ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیه و مسئول دفتر ثبت تصدیق گردد در مورد اسنادی که فقط برای یک نفر ایجاد تعهد می نماید تصدیق امضای طرف متعهد کافی است. کانون سردفتران و دفتریاران مرکز در این خصوص در پاسخ به سئوالی مبادرت به صدور رأی وحدت رویه ای بدین شرح نموده است که : در صورت اشتباه در مبلغ سند در ثبت دفتر آیا امکان توضیح و اصلاح آن وجود دارد یا خیر چنین اظهار نظر کرده است. «قبل از امضاء و تکمیل سند با توجه به قسمت اخیر بند 69 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا مهر 65 هر گونه اصلاح و توضیح در متن اسناد و ذیل ثبت سند بلامانع است».[3]  ولی اگر سند وارد دفتر سردفتر[4] گردید و سردفتر و دفتریار نیز سند را امضاء و تکمیل نمودند دیگر سردفتر مطابق بند مزبور حق ندارد هیچگونه توضیحی در اسناد و دفاتر اعمال نماید مگر اینکه طرفین سند مجدداً در دفترخانه حضور پیدا کنند و اصلاح سند در حضور ایشان انجام گیرد چرا که امضاء اشخاص نامبرده گویای رضایت آنان است ماده 65 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد که امضای ثبت سند پس از قرائت ان به توسط طرفین معامله یا وکلای آنها دلیل رضایت آنها خواهد بود بنابراین اگر سندی بدون حضور متعاملین توسط سردفتر به تنهایی اصلاح بشود ممکن است سردفتر از طرف یکی از متعاملین به جرم جعل متهم بشود.

مطلب مرتبط :   رضایت شغلی کارکنان؛ کلید طلایی رضایت مشتریان

در پایان لازم است در ارتباط با بند 7 ماده 25 قانون ثبت که مقرر میدارد , هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال یا اشتباهی پبش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیئت نظارت است مطلبی بیان شود. اشتباهاتی که در تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی رخ میدهد اگر اصلاح سند از حیطه مسئولیت سردفتر خارج باشد به عنوان مثال : سند توسط اصحاب معامله و سردفتر و دفتریار امضاء و تکمیل شده است و سپس سردفتر یا متعاملین متوجه اشتباه در تنظیم سند شوند و طرفین یا یکی از آنها برای اصلاح سند حاضر نشود اگر سردفتر خلاف مقررات مبادرت به اصلاح سند نماید و شخص متضرر از این اقدام سردفتر شکایت نماید مراتب در هیئت نظارت رسیدگی و تصمیم مقتضی اتخاذ میگردد مانند رای صادره ذیل که توسط شورای عالی ثبت در ارتباط با بند 7 ماده 25 قانون ثبت میباشدو سردفتر بدون توجه به مقررات و قوانین , تنظیم سند نموده و سند تنظیمی با اشکال مواجه است : ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 480 مترمربع  و به شماره ثبتی49/1241 بخش 11 تهران در صفحه 359 دفتر 102 املاک به نام خانم … ثبت و مع الواسطه طی سند 3718 مورخه 4/5/1359 دفتر … تهران به آقایان الف و ب و ج منتقل و در تاریخ 16/3/1367 ثبت دفتر املاک گردیده است پس از آن آقای هـ و خانم د طی درخواست مورخه 9/1/1368 ضمن ارائه خلاصه معامله و فتوکپی بنچاق سند 3718 دفتر … تهران و نیز اصل سند مالکیت تقاضای سند مالکیت مشاعی سهام خود را نمودند به علت مغایرت سند ابرازی با ثبت دفتر املاک موضوع از دفتر خانه تنظیم کننده سند استعلام که در پاسخ اعلام داشته نام متعاملین آقایان الف و ب و ج هر یک نسبت به دو دانگ مشاع به عنوان  خریدار ثبت که پس از بسته شدن ذیل ثبت سند و امضای متعاملین و سردفتر توضیحی دارد که خریداران در ستون ملاحظات مجدداً آقای هـ و خانم د قید گردیده و ستون ملاحظات نیز امضاء شده است تاریخ تعویض نام متعاملین در ستون ملاحظات مشخص نبوده و مستنداتی مبنی بر تجویز  تغییر نام مالکین نیز در سوابق ثبت سند موجود نمی باشد. بازرس اعزامی به دفاتر نیز طی گزارش بازرسی مورخ 25/9/1378 ضمن تایید موارد فوق اعلام داشته نسخه ثانی بنچاق موجود در سوابق مغایر با ثبت متن دفتر سردفتر که پس از تکمیل امضاء در ذیل آن توضیحات اضافه گردیده است می باشد و چنین نتیجه گیری نموده که توضیح بعد از تکمیل ذیل ثبت درج مراتب انتقال در سند مالکیت و ارسال خلاصه معامله بوده که موجب تضییع حقوق دولت شده و تعویض اصل بنچاق و قید توضیح بعدی جهت تغییر نام خریداران نیاز به تنظیم سند جداگانه با اخذ مجوزهای لازم داشته و باعث مغایرت و عدم مطابقت ثبت با سند گردیده تخلف سردفتر و دفتریار محسوب است. موضوع در اجرای بند 7 ماده 25 اصلاحیه قانون ثبت در هیات نظارت مطرح و منجر به صدور رای هیات بدین شرح گردید: با توجه به محتویات پرونده اجرای مفاد سند 3718 دفتر …. تهران نیاز به رسیدگی و امعان نظر مراجع قضایی است رای صادره پس از ابلاغ مورد اعتراض آقای هـ قرار گرفته لذا موضوع در اجرای تبصره 4 ماده 25  اصلاحی قانون ثبت در شورای عالی ثبت مطرح و منجر به صدور رای 3175 مورخه 2/2/1379 به شرح ذیل گردید.

مطلب مرتبط :   اقرار چیه و شرایط اون در حقوق مدنی چیجوریه؟

رای شورای عالی ثبت: با توجه به محتویات پرونده و گزارش کار رای هیات نظارت بلااشکال است.

در خصوص رای بالا باید گفت طبق ثبت دفتر املاک ملک مذکور به صورت قانونی به سه نفر خریدار انتقال یافته بنابراین به موجب حکم مقرر در ماده 22 قانون ثبت در مالکیت خریداران آن تردیدی نیست و توضیحات مبنی بر اصلاح نام خریداران بعدی پس از تکمیل سند و ثبت در دفتر ارسال خلاصه معامله و ثبت آن در دفتر املاک صورت گرفته است که توضیحات مزبور نمی تواند موید انتقال رسمی به خریداران بعدی باشد. بنابراین پس از ثبت سند و امضای آن از طرف متعاملین توضیحات اضافه شده بعدی در ذیل سند و ستون ملاحظات سند تاثیری در مفاد سند و اجرای آن (ثبت دفتر املاک) ندارد.

[1] –  منظور از عبارت در حدود صلاحیت خود اینست که یک دفتر خانه اسناد رسمی نمی تواند امور مربوط به دفاتر ازدواج و طلاق را انجام دهد و برعکس.

[2] –  ماده 92- مدلول کلیه اسناد رسمی راجع بدیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر..

93- کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم اجراست.

[3] –  رای وحدت رویه شماره 33700/7/و/ ر مورخه 26/10/79 کانون سردفتران و دفتریاران.

[4] –  به دفتر سردفتر در اصطلاح ثبتی دفتر جاری نیز می گویند.

92

دانلود مقاله تحقیق پایان نامه

No description. Please update your profile.

~~||~~Comments Are Closed~~||~~